Capita spesso di imbattersi in un contratto preliminare.
L’uso di tale contratto è frequentissimo nelle compravendite immobiliari e si forma generalmente a seguito dell’accettazione, da parte del venditore, della proposta di acquisto raccolta dall’agente immobiliare.
Nella prassi, ci si riferisce al contratto preliminare chiamandolo anche compromesso.
Ma di che cosa si tratta?
Il preliminare è un contratto che obbliga le parti a stipulare un successivo contratto.
La stipula di un contratto preliminare “genera” quindi un diritto alla conclusione di un altro contratto, quello definitivo.
Stipulato il definitivo, il preliminare esaurisce la sua funzione.
Quali requisiti deve avere ?
Per essere valido, il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo.
La forma del preliminare deve essere – a pena di nullità – la stessa che la legge prescrive per il contratto definitivo (1351 c.c.).
Per esempio, in caso di preliminare di compravendita immobiliare, il preliminare deve avere quantomeno forma scritta e indicare il bene oggetto della futura vendita e il relativo prezzo.
E se manca qualche requisito?
Un preliminare a cui manca un requisito essenziale è un accordo non completo, un’intesa precontrattuale priva di efficacia vincolante (al più potrà valere come fonte di responsabilità precontrattuale).
Il termine per la stipula del contratto definitivo
Nella stragrande maggioranza dei contratti preliminari, le parti fissano un termine per la stipula del contratto definitivo.
Questo termine, secondo la migliore giurisprudenza, non è di per sé essenziale, ma lo può diventare se le parti lo specificano nel contratto preliminare o se il ritardo nell’adempimento comporta la perdita dell’utilità economica del contratto per una o entrambe le parti.
E se una parte non adempie al preliminare?
La Parte non inadempiente è ampiamente tutelata dall’ordinamento: può, infatti ottenere, oltre al risarcimento dei danni e alla risoluzione del contratto, la esecuzione in forma specifica ossia una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso (art. 2932 c.c.).
Tornando, per esempio, al caso di un preliminare di compravendita immobiliare inadempiuto, la sentenza che ne dispone la esecuzione in forma specifica produrrà i medesimi effetti del contratto definitivo e, quindi, lo “scambio” tra le parti di prezzo-immobile.
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